2020年に購入した3基目の太陽光発電所記録です！
こちらは土地付きでの購入です。
利回り
11.5％
※収入はかなり厳しめな条件で算出しています
※費用は通常加味しないであろう『登録免許税』『不動産取得税』『保険費用』まで全部入っています
実績は別記事で紹介します。
日程
購入検討時期
2019年5月～
（契約日:2019年12月）
連系日
2020年10月29日
（買取期間満了日:2040年11月23日）
設備詳細
過積載率151％
パネル
74.8kW
ネクストエナジー
NER120M340C-MB 220枚
単結晶
モジュール変換効率：20.0％
最大出力温度係数（Pmax） －0.343％/℃
開放電圧温度係数（Voc） －0.272％/℃
短絡電流温度係数（Isc） + 0.035％/℃
パワコン
49.5kW
HUAWEI
SUN2000-4.95KTL-JPL0 10台
ストリング
パネル南向き 傾斜20°
①④⑤⑦⑧ 10直2回路
②③⑥⑨⑩ 12直2回路
パワコン運転可能電圧範囲：DC80～530V
パネル公称開放電圧（Voc） 43.14V（41.88V+3％）
10直パネル公称開放電圧（Voc） 431.4V（43.14V×10）
12直パネル公称開放電圧（Voc） 517.68V（43.14V×12）
80V（パワコン運転可能電圧下限）＜ 431.4V（10直パネル公称開放電圧）＜530V（パワコン運転可能電圧上限）
80V（パワコン運転可能電圧下限）＜ 517.68V（12直パネル公称開放電圧）＜530V（パワコン運転可能電圧上限）
⇒パワコン運転可能電圧範囲内
※パワコン運転可能電圧上限まで直列数を増やした方が
・朝はパワコンの立ち上がりが早い
・夕方はパワコンのシャットダウンが遅くなる
結果的に売電量が増えるため良い
このような観点でもパネル、パワコンの相性を考える必要がある
遠隔監視
SmartLogger3000A
かなり詳細データが確認できるので不具合確認にも役立ちます！
場所
茨城県笠間市
市街化調整区域（畑）
今回は農地転用も必要でした。
農地転用はコスト削減のため自分で挑戦してみました。
感想としては必要書類を集めるのが大変ですが何とかなるレベルです。
詳しくは別記事にて紹介します！
このエリアは日照時間が比較的長いので期待！
http://grading.jpn.org/SRB02401.htmlより引用
東京電力エリアで出力抑制もないので安心
日当たり
日当たり良好（南側障害物なし）
西側に家や木があるものの発電影響は微小と判断
（冬の夕方の発電量が多少下がる）
↑2019年10月写真 北より撮影
↑2019年10月写真 南より撮影
私が購入した土地内には電柱がありました。
発電影響がある、工事の際も邪魔であったため撤去依頼しました。
交渉の仕方にもよると思いますが今回は『無料』にて撤去して頂きました。
接道状況
東側4m道路に接道
後の土地活用、メンテナンス時に車を停めておけるかという観点から4m幅以上の接道地を選定
ハザードマップ
問題なし
（洪水、土砂災害、高潮、津波）
詳細はこちらにて確認
最近は異常気象で何が起こるか分からないのでしっかりと確認
自然災害保険で何とかなるという考えもあるが、修理期間の数カ月でも収入が途絶えると困ることからハザードマップNGの土地は回避
（休業補償関係の保険は高くて入りたくないため、できる限りリスクを下げられる土地を選定）
売電単価
19.8円（18円＋税）
事前シミュレーション
以下、NEDOデータより自分でシミュレーション実施（真南、傾斜20°）
このシミュレーションは経験上かなり厳しめです。
10％～20％上振れする可能性が高いです。
| 損失係数 | 発電量（kW） | 売電金額（円） | ||||||||||
| ピークカット考慮無 | ピークカット考慮有 | ピークカット率 | ピークカット考慮無 | ピークカット考慮有 | ||||||||
| 1月 | 83.8% | 6,661 | 6,661 | 0.0% | 131,908 | 131,908 | ||||||
| 2月 | 83.8% | 7,415 | 7,401 | 0.2% | 146,823 | 146,556 | ||||||
| 3月 | 83.8% | 8,352 | 8,153 | 2.4% | 165,383 | 161,439 | ||||||
| 4月 | 79.1% | 8,117 | 7,935 | 2.2% | 160,723 | 157,116 | ||||||
| 5月 | 79.1% | 8,324 | 8,171 | 1.8% | 164,828 | 161,796 | ||||||
| 6月 | 74.5% | 6,340 | 6,330 | 0.2% | 125,540 | 125,337 | ||||||
| 7月 | 74.5% | 6,464 | 6,446 | 0.3% | 128,003 | 127,631 | ||||||
| 8月 | 74.5% | 7,856 | 7,826 | 0.4% | 155,565 | 154,973 | ||||||
| 9月 | 74.5% | 6,023 | 6,018 | 0.1% | 119,273 | 119,173 | ||||||
| 10月 | 79.1% | 5,990 | 5,986 | 0.1% | 118,615 | 118,534 | ||||||
| 11月 | 79.1% | 5,542 | 5,542 | 0.0% | 109,750 | 109,750 | ||||||
| 12月 | 83.8% | 5,739 | 5,739 | 0.0% | 113,648 | 113,648 | ||||||
| 年計 | 79.1% | 82,831 | 82,215 | 0.7% | 1,640,059 | 1,627,862 | ||||||
以下、販売店シミュレーション
| 発電量（kW） | 売電金額（円） | |
| 1月 | 6,600 | 128,296 |
| 2月 | 5,607 | 109,000 |
| 3月 | 6,414 | 124,687 |
| 4月 | 7,105 | 138,125 |
| 5月 | 8,023 | 155,960 |
| 6月 | 7,528 | 146,346 |
| 7月 | 8,616 | 167,493 |
| 8月 | 9,508 | 184,826 |
| 9月 | 8,023 | 155,973 |
| 10月 | 8,311 | 161,573 |
| 11月 | 8,742 | 169,940 |
| 12月 | 7,053 | 137,116 |
| 年計 | 91,530 | 1,779,334 |
今回の販売店シミュレーションは自分でシミュレーションしたものよりも9.3％楽観的なシミュレーションでした。
私のシミュレーションは厳しめなので妥当なシミュレーションだと思われます。
販売店によってシミュレーションをどれほど良く見せるか程度が異なるので必ず同一条件比較した方が良いです！
そうしないと提示されたシミュレーションよりも実際は発電しない不良案件を選択することになります。
一括見積りを行い、同一条件比較するのがおすすめです！
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産業用（土地をお持ちでない方）
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ちなみに私のこの案件もタイナビから見つけ出し購入しています。
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最近はこのようなものもあります！
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初期費用
合計
14,211千円
※通常加味しないであろう『登録免許税』『不動産取得税』『保険費用』まで全部入っています
土地代
2,000千円（1,362㎡）
太陽光設備代
8,120千円
FIT権利
2,460千円（『18円＋税』の売電権利）
申請費用（経産省、東電）
880千円
電力負担金
607千円
登録免許税
なし
※FIT権利に含まれるため
不動産取得税
93千円（未確定値）
※評価額3,118千円
（＝3,118千円×3.0％）
保険代
51千円（5年分）
ランニングコスト
電気代（パワコン電気代）
2千円/年（約200円/月）
かなり安いと思います！
電気代の節約方法に関してはこちらをご確認ください。
固定資産税
30千円
【評価額】3,118千円（令和3年度実績）
※固定資産税＝評価額×0.7×1.4％
償却資産税
私は税抜経理なので税抜価格にて算出しています。
| 年度 | 評価額（円） | 償却資産税額（円） |
| 2021 | 6,633,996 | 92,800 |
| 2022 | 5,791,478 | 81,000 |
| 2023 | 5,055,960 | 70,700 |
| 2024 | 4,413,853 | 61,700 |
| 2025 | 3,853,294 | 53,900 |
| 2026 | 3,363,926 | 47,000 |
| 2027 | 2,936,707 | 41,100 |
| 2028 | 2,563,745 | 35,800 |
| 2029 | 2,238,150 | 31,300 |
| 2030 | 1,953,905 | 27,300 |
| 2031 | 1,705,759 | 23,800 |
| 2032 | 1,489,127 | 0（評価額150万円以下より免税） |
| 2033 | 1,300,008 | 0（評価額150万円以下より免税） |
| 2034 | 1,134,907 | 0（評価額150万円以下より免税） |
| 2035 | 990,774 | 0（評価額150万円以下より免税） |
| 2036 | 864,946 | 0（評価額150万円以下より免税） |
| 2037 | 755,098 | 0（評価額150万円以下より免税） |
| 2038 | 659,200 | 0（評価額150万円以下より免税） |
資金内訳
（単位：千円）
| 借方 | 貸方 | ||
| 土地 | 2,000 | 借入 | 10,000 |
| 太陽光設備 | 8,120 | ||
| FIT権利 | 2,460 | ||
| 申請費用 | 880 | ||
| 電力負担金 | 607 | ||
| 不動産取得税 | 93 | 自己資金 | 4,211 |
| 火災保険（5年分） | 51 | ||
| 合計 | 14,211 | 合計 | 14,211 |
自己資本比率30％（＝4,211/14,211）
自己資金
4,211千円
融資
借入 10,000千円
借入先 日本政策金融公庫
借入金利 1.32％
返済方法 元金均等返済
借入期間 15年
（月々返済額 約66千円 初年度）
キャッシュフロー
期待値 705千円/年 以上
※売上10％上振れ時 867千円/年
※売上20％上振れ時 1,029千円/年
個人的には売上10％上振れ～売上20％上振れの間くらいが妥当値かなと予想しています。
実績は別記事にまとめます！
良かったらチェックしてください。
16年目～20年目は借入返済がなくなるのでボーナスステージ！
＋798千円
【売上】
1,627千円/年
【経費】
電気代 2千円/年
固定資産税 30千円/年
償却資産税 92千円（1年目 ※最大値）
【借金返済】
798千円/年（1年目 ※最大値）
自己資本回収率
キャッシュフロー 705千円/年 の場合 17％（＝705/4,211）
キャッシュフロー 867千円/年 の場合 21％（＝867/4,211）
キャッシュフロー 1,029千円/年 の場合 24％（＝1,029/4,211）
安定してこんなに良い自己資本回収率を出せるものはなかなかないと思います。
自己資本回収期間
消費税還付にて1,100千円以上還付を受けられるため3年～4年程度
※消費税還付に関しては後日別記事で紹介します。
20年利益累計
20,332千円
（＝32,540千円－40千円－600千円－566千円－11,002千円）
※税金は考慮していません。
※消費税還付も考慮していません。
売上10％上振れ時 23,586千円
売上20％上振れ時 26,840千円
【売上】
1,627千円/年×20年＝32,540千円
※劣化率は考慮していません。
売上10％上振れ時 1,627千円/年×1.1×20年＝35,794千円
売上20％上振れ時 1,627千円/年×1.2×20年＝39,048千円
【経費】
電気代 2千円/年×20年＝40千円
固定資産税 30千円/年×20年＝600千円
償却資産税 累計 566千円
【返済総額】
11,002千円
IRR(内部収益率)
8.2%
4,211千円×(1+r)^20=20,332千円
(1＋r)^20=(20,332/4,211)
r≒8.2％
売上10％上振れ時
(1＋r)^20=(23,586/4,211)
r≒9.0％
売上20％上振れ時
(1＋r)^20=(26,840/4,211)
r≒9.7％
『IRR』を聞きなれない人も多いと思うので簡単に説明すると、定期預金の金利だと思っていただくと良いと思います。
今回のパターンだと自己資金を20年間何％の複利運用相当で増やすことができるかを算出します。
2021年現在、定期預金金利は0.1％程度です。
それに対してこの投資は8.2％の複利運用です。
この投資は自己資金4,211千円が20年で20,332千円になります。
しかし、0.1％金利の定期預金では20年で4,296千円です。
その差は16,036千円で1600万円以上です。
複利の効果は絶大なので投資の際は『IRR』を検討、確認すると良いと思います。
総評
・自己資本を5年以内に回収可能であること
・借入というリスクを負うだけで上記記載のキャッシュフローを生み出せること
・不動産投資と異なり空室リスクがなく年間で見ると売上がかなり安定していること
・8.2％の定期預金と考えることができること
以上のことから『不労所得』を得たい方にはおすすめです。